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Operações imobiliárias mal estruturadas podem ser confundidas com crime de lavagem de dinheiro

25/11/2019

O Corregedor Nacional de Justiça, ministro Humberto Martins, assinou em outubro o provimento do CNJ nº 88, que estabelece uma série de procedimentos a serem adotados pelos notários, registradores e tabeliães visando à prevenção dos crimes de lavagem de dinheiro e de financiamento ao terrorismo. A lista de obrigações é extensa e os cartórios e tabelionatos terão até o dia 3 de fevereiro de 2020 (data prevista para a sua entrada em vigor) para se prepararem para atendê-la.



A norma fixou critérios objetivos que obrigam a comunicação à Unidade de Inteligência Financeira – UIF (o novo COAF), por intermédio do Sistema de Controle de Atividades Financeiras – SISCOAF. Por outro lado, o provimento também atribuiu aos notários, registradores, tabeliães e até mesmo as autoridades consulares com atribuição notarial e registral de "avaliar a existência de suspeição nas operações ou propostas de operações de seus clientes, dispensando especial atenção àquelas incomuns ou que, por suas características, no que se refere a partes envolvidas, valores, forma de realização, finalidade, complexidade, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crimes de lavagem de dinheiro ou de financiamento do terrorismo, ou com eles relacionar-se" (art. 5º).



Para a maioria dos investidores e incorporadores que operam no mercado imobiliário, o provimento pode parecer distante, mas ao permitir que esses profissionais interpretem o que é ou não um negócio suspeito, pode trazer, no mínimo, sérios transtornos junto à Receita Federal. Essa ampliação dos deveres de ofício transfere a eles a função de emitirem juízo de valor sobre os negócios realizados pelos seus clientes.



Trata-se de mais uma das ferramentas que os poderes públicos e delegados da justiça têm à disposição para controle e punição de operações imobiliárias, que já conta com as informações colhidas através das DOI e DIMOB, utilizadas para compilar os dados relativos à comercialização e locação de imóveis. Com esse conjunto de normas e obrigações acessórias, o Estado exige do investidor, construtor, incorporador ou simples adquirente de um imóvel uma postura de total transparência nas operações imobiliárias, sob pena de incidência de multa, configuração de ilícito tributário ou até ilícito penal.



Incorporações imobiliárias não registradas, transferência diretas para evitar a incidência do ITBI (Impostos de Transmissão de Bens Imóveis), aportes de recursos em construções não declarados, não pagamento do ganho de capital e outras práticas reiteradas no mercado imobiliário estão na mira da Receita Federal. O tempo em que a informalidade e a relação de confiança entre os contratantes era a base dos negócios imobiliários já passou. Os novos tempos exigem uma mudança de comportamento de todos os envolvidos.



Os adquirentes de imóveis, por sua vez, devem ter consciência de que aquele contrato particular em valor superior ao lançado na escritura poderá trazer consequência presentes e futuras, pois a receita Federal, cedo ou tarde, saberá qual o valor real da operação. Basta cruzar os dados. Investidores, incorporadores e construtores devem profissionalizar as operações de captação de recursos para posterior distribuição dos resultados aos investidores.



Os meios jurídicos e legais estão à disposição do mercado. Estruturas societária tais como SPE e SCP, por exemplo, são aceitas e já estão consolidadas no mercado, contudo, deverão respeitar não só os aspectos jurídicos, mas também as questões fiscais e tributárias.



Os agentes que protagonizam o desenvolvimento do mercado imobiliário devem buscar assessoria adequada para estruturar suas operações, abandonando a cultura da informalidade e alto risco e adotando práticas de operações estruturadas e transparentes que oferecem a segurança jurídica adequada para os novos tempos.



Tiago Lunardi Alves

Sócio do escritório Dupont Spiller Advogados

tiagoalves@dupontspiller.com.br